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充分な任売期間も競売突入、が諦めず無事成約 神奈川県横須賀市 Ｋ様

物件は横須賀市内の高速道路ＩＣ出口近くに建ち、築27年目の9階建てのマンション最上階に位置していました。ただ、駅からは徒歩だと20分ほど掛かり、マンションからの眺望は良かったのですが、眼下には墓地が広がり高速道路の騒音も気になった為に、築年数から言っても成約事例で700万台にしかならない査定物件でした。

所有者は6年ほど前にリフォーム済物件として2000万程で購入したのですが、購入当時は順調だった勤務先の業績も年々悪化し、転職を余儀なくされた頃からまず税金の支払いが困難になり差押も入ってしまい、続いて管理費、そしてついに住宅ローンの滞納が始まってしまい、弊社に相談があった際にはすでに税金滞納も延滞税含め200万以上、管理費滞納も1年以上、住宅ローン滞納も半年が経っていたために、ちょうど期限の利益喪失で金融機関からサービサーに窓口が移った頃でした。実は本案件はフラットにて購入した事もあり、新債権という部類で債権者(機構)にとっては回収率が低いために交渉の中では非常に厳しい金額を求められる案件でした。案の定、弊社から500万台の査定書を提出しても売出価格は900万からのスタートを求められました。一ヶ月ごとに販売報告の際に詳細な資料を添えて提出し、粘り強く交渉した結果、新債権というシビアな案件にもかかわらず相場価格に近い700万台にて応諾頂きました。

次の関門は、上記マイナスポイントが多い本物件の販売活動でしたが、近隣販社への日々の紹介依頼営業、近隣へのチラシ配布などを精力的に行った結果、一度は購入を検討頂いた買主様を獲得したのですが、残念ながら住宅ローンの審査が通らずにお話を進められませんでした。そのうち半年間という任意売却期間が過ぎてしまい、不本意ではありましたが抵当権の実行という競売差押登記が入ってしまいました。もちろんそれでも諦めず根気よく販売活動に努めた結果、どうにか買換えの現金客に上記応諾価格でご購入頂き、無事に任意売却が成立しました。

今回の売買における債権者の控除費用として、売買価格の中に仲介手数料だけでなく税金差押解除に必要な費用や管理費滞納分も認められ、結果的には売主の希望である引越費用も売買で捻出する事が出来ました。所有者からは、「立地的にかなり販売が厳しい場所だったにもかかわらず何度も出向いてもらい、途中不安になる事もありましたが、最後まで信じて御社にお任せして本当に良かったです。」という感謝のお言葉を頂戴する事が出来ました。引越先ももちろん間取的に今までの住居よりは狭くなってしまいましたが、駅近の通勤に便利な賃貸物件に決まり、今は新生活の建て直しに向け新しいスタートを切られています。

定年退職後ローン滞納、住み続けるべきか売却かトータル的にアドバイス 東京都武蔵野市 K様

今回のお客様は、定年退職し年金でお暮しのご高齢のお客様でした。すでに独立しているお子様とも良い関係を続け、ご自身の趣味を楽しみながら、お一人で悠々自適な生活を送られていましたが、自宅マンションの大規模修繕費の臨時徴収があり貯金が底をついてしまったことから住宅ローンの支払いが滞り始めました。ご自身でマンションの売却にも動いていたそうですが売却後の生活の不安を抱え成す術なく時間だけが過ぎてしまい、その間も滞納が続き競売へと着手されてしまった頃に弊社にご相談いただきました。

当初は高齢であることから引越し先が見つかるのか不安ということで住み続けられるリースバックをご希望されていましたが、本物件は東京都23区外とはいえ人気のあるエリアで家賃相場が高く、年金で生活しているK様にとってはリースバックで住み続けるには賃料負担が重く厳しい状況でとても不安に思っているようでした。

その不安を払拭する為に何度もお話しを聞き、様々なご提案をさせていただきながら、弊社のネットワークでK様の希望条件に合う買主を探していたところ、リースバックは叶わない条件の売却ではありますが、ご自身で探していたよりも好条件の買主が見つかり、ご報告した際に「色々と話を聞いてくれて、提案してくれる話を聞いていてリースバックに固執する必要がない気がしてきた」と考え方にも変化が見られました。その後は引越先を探すお手伝いなどをさせていただき、K様が不安に思う事がないようにお話しながら慎重に進め、買主との契約決済までは、ご相談いただいてから１ヶ月ほどの時間で完了することができ、引越が間に合わないかもしれないという不安にもすぐに買主と交渉し引渡しまでの猶予をもっていただく事ができ解決することが出来ました。引越後には「たった1ヶ月で状況が改善し、最近は不安で趣味に勤しむ事も出来なくなってしまっていたが、これからはまた趣味の時間を持つことが出来るし安心して暮らしていける」とK様の晴れやかなお顔を見られた時にはこちらも大変嬉しく思いました。

実際、1ヶ月ほどの短時間で進めるには債権者との交渉もスピーディに行わなければならず、多くの任意売却に携わってきた弊社だからこそ、そのスピード感で進めていくことが出来ました。

引越先や任意売却後の生活のご相談まで、トータル的にサポートさせていただく事で安心してお任せしていただけるよう担当一人一人が心がけております。まずはご相談いただく事が解決への第一歩ですので弊社にご連絡ください。

コロナで客足遠のき経営不振（飲食店）でローン滞納 埼玉県さいたま市Y 様

本件は弊社ホームページからの問い合わせでした。依頼者様はお寿司屋さんでまだ３０代後半とお若い方でした。

今回の依頼のきっかけは、事業がうまく行かなくて住宅ローンの滞納に繋がったと伺いました。経営自体は老舗の寿司屋さんだけあって長年来ていただいている固定のお客様が常連としているらしいのですが、やはりコロナの影響は否めなく一般客の減少、固定客の来店回数の減少から現在に至るとの事です。子供さんも一番お金のかかる時期も重なった事も仰っていました。

依頼者様のご希望は子供さんの事を踏まえて何とかオーナチェンジで住み続けたいとの事でした。早速販売活動を開始してオーナーとなる投資家様、不動産会社に、手あたり次第営業をしました。これが、このような事はあまりないのですが、ものの数週間でオーナー希望者が現れました。

もちろん債権者も購入額に文句もなく契約、決済と話がトントン拍子に進むかのように思われましたがこのような話にはやはり落とし穴が潜んでいました。話を進めていく上で買主様と連絡が急に取れなくなり話が無くなってしまいました。依頼者様債権者共に大変ご迷惑をかける形になりました。

販売活動は振り出しに戻りました。がやはり依頼者様のコロナによる影響による収入激減で生活が困窮している事も重なり毎月お支払いできる賃料が低い為オーナー探しは困難を極めました。このままでは無駄に時間だけが過ぎていくだけなので、依頼者様にはどうにか賃料を上げて頂けるように何度もお伺いしお願いに上がりました。

依頼者様はどうにか賃料を増額するために朝からアルバイト夕方から本業のお寿司屋さんを営む事になり御体を壊さないか心配になるほどでした。しかし依頼者様は愚痴一つこぼすことなく住み続けたいとの強い思いだけで奥様のご協力もあり毎日休みなく働き続ける日々を極め何とか賃料を増額できるほどになりました。

債権者交渉ですがこれも困難を極めました。何をどう言っても交渉の余地がなくいい加減諦めかけましたがここで負けては依頼者様に申し訳が立たず諦めずに繰り返しました。

債権者もこちらの粘りに折れたのか話を聞いてくれるようになり買主様の価格に目を向け始めました。しかし話は聞いて頂けるようになったとはいえこちらが探し当てた買主様の価格に応諾する事には至らず時間だけが過ぎていきました。

そうこうしているうちに、裁判所から依頼者様宅に競売の通知が届いてしまいました。そして競売の入札額、入札日、開札日が決まり債権者からも決済日はこの日までに行えないのであれは任意売却をさせないと連絡も入りました。

もうここまで来たら弊社も総動員でオーナー探しに全精力を注ぎつつ、依頼者様には最悪売却も視野に入れて頂くよう非常に言いにくい事を伝えにも行きました。

本当に期日が迫る中、二転三転した案件でしたが何とか依頼者様の希望に沿う形で債権者からも応諾を頂ける買主を探すことが出来てようやく、契約、決済にこぎつけました。

依頼者様からは「本当に願いが叶い御社に頼んで良かったです。本当にありがとうございました。コロナが落ち着いたら是非お寿司を食べに来てください」と有難いお言葉を頂きました。

弊社は必ずしも叶わないかもしれませんが、限られた時間の中で依頼者様の希望を叶えることを大前提に、決して諦める事なく最大限の力を発揮する事をモットーにしております。